Een nieuw stadhuis. Welke burger, ondernemer en ambtenaar droomt daar nu niet van? Er zijn echter wel voorwaarden waar een nieuw stadshuis aan dient te voldoen. Draagvlak, geld in overvloed en een deugdelijke financiering.
De ondernemer zal er niet aan beginnen als de financiering niet rond te krijgen is en de investering niet uiteindelijk voor een stukje (efficiency) winst zorgt. De normale man zal zich afvragen: ‘wat moeten wij daar nou mee, gaat mijn belasting dan niet omhoog en wat is er mis met het oude stadhuis?’ De ambtenaar trekt er zowel voor- als nadelen uit.
Het sentiment
Een voormalig wethouder vertelde raadsbreed dat hij ‘voor aap stond’ bij zijn collega wethouders uit andere steden bij het huidige stadshuis. De burgemeester stelde van de week dat men niet moest inspelen op bevolkingssentiment, maar de bevolking beslist echter wel mee via zijn vertegenwoordigers. Andere wethouders stellen dat een stadshuis in het centrum goed zal zijn voor het aangezicht van een stad. Wat er goed aan is? Ambtenaren halen hun broodje niet meer in Nieuw Den Helder, maar in Den Helder. Meer argumenten waren niet te vinden.
Het ideaalbeeld is altijd van een stadshuis in het centrum geweest. Dat waren immers altijd historische en karakteristieke gebouwen. Echter, om deze opnieuw te bouwen hangt er een prijskaartje aan, dit losstaand van het sentiment.
De ervaring
Dit prijskaartje heet vanuit overheidswegen DBFMO. De benodigde financiering voor alleen de bouw van het stadhuis en zijn exploitatie van zijn ca. € 33 miljoen. DBFMO is een constructie waarbij een partij de volledige bouw, exploitatie en beheerkosten voor zijn rekening neemt. In Engeland heeft men hier veel ervaring mee. Zo ook een lid uit onze fractie. De ervaring is uiterst negatief. Alles wordt in de beginfase van een contract vastgelegd. Het openbreken van een contract, wat Den Helder snel zal doen, althans dat lijkt mij gezien het verleden, laten de kosten exponentieel stijgen.
Diverse decentrale overheden in Engeland hebben o.a. problemen gekregen doordat zij simpelweg niet meer konden bezuinigen op de huisvesting door o.a. veelvoudig het contract open te breken; een onderdeeltje van de huidige crisis althans in het Verenigd Koninkrijk.
Het Rijk zelf heeft adviesrapporten voor decentrale overheden gemaakt (gemeenten). Deze zijn positief mits de investering (van een DBFMO-contract) meer dan € 60 miljoen bedraagt en ook dan is het rijk nog twijfelachtig gezien de zeer geringe kortdurende ervaring met dergelijk lange contracten.
De prijs en de baten
We zitten als raad nog in de besluitvormingsfase, maar één bewering nekt eigenlijk het nieuwe stadhuisplan op zich. De bewering luidt: We gaan alleen er mee door als het kostenneutraal kan. De huidige kosten van ons stadhuis zijn € 1,6 miljoen per jaar voor drie gebouwen, waarvan twee huurpanden.
Dan nu de ondernemer die het nieuwe stadshuis zal gaan verhuren. De ondernemer rekent op zijn minst de laagst geldende rente door (de ECB-rente) à 3,5%. Dit van € 33 miljoen, komt neer op een slordige € 1,2 miljoen per jaar. Daarnaast houdt de ondernemer rekening met terugverdientijd c.q. zijn aflossing. Over 30 jaar looptijd van het contract komt dit neer op € 0,73 miljoen per jaar op zijn gunstigst. Daarnaast heeft de verhuurder onderhoudskosten aan het gebouw. Voor gebruiksintensieve gebouwen kan men deze op ca. 1,5% per jaar schatten van de taxatiewaarde, deze loopt dus elk jaar op. Het eerste jaar bedragen zijn onderhoudskosten dus € 0,5 miljoen euro. Daarnaast zal deze ondernemer de beheerkosten e.d. ook voor zijn rekening nemen. Hieronder vallen dus de energiekosten, de verzekeringen, de schoonmaak e.d. . Ruwweg kan men deze totale beheerkosten schatten op € 1,0 miljoen.
Laten we de beheerkosten en de winst buiten beschouwing, dan zitten we al op een bedrag van € 2,43 miljoen per jaar. Rekenen we alle kosten mee zonder de winst, dan zit men op een bedrag van ca. € 3,43 miljoen per jaar voor het huren van een stadshuis. De ondernemer krijgt BTW-aftrek, maar deze geldt maar voor € 1,5 miljoen. Een meevaller van € 0,3 miljoen, relatief gezien niet veel dus.
Met andere woorden: het stadhuis wordt straks in de gunstigste omstandigheden en er vanuit gaande dat de ondernemer de eerste 30 jaar geen winst maakt, circa € 1,5 miljoen duurder per jaar. Gebruikt de ondernemer een traditionele financieringsvorm, dan valt als nog het stadshuis € 1,3 miljoen euro per jaar duurder uit.
Dat is nu ongeveer meer dan de helft van het huidige budget voor de stedelijke vernieuwing. Men loopt dus het risico door de bouw van het stadshuis dat de 2e fase van de stedelijke vernieuwing, “de opknapbeurt van onze stad”, nooit voltooid zou kunnen worden. Of gaat men dit doen door het ambtelijke apparaat deels te saneren? Wat levert het ons op? Daar zijn geen antwoorden voor, E-mailen is bijna net zo makkelijk. Vergaderen blijft efficiënter als je alleen gaat vergaderen als het echt moet.
Een opknapbeurt?
Men beweert ook dat het goedkoper zal zijn een nieuw stadshuis te bouwen dan een opknapbeurt toe te passen op het huidige gebouw. De berekening kwam neer op een investering van € 10,5 miljoen. Diepere inzage in de opbouw van de kosten bleek dat ca. € 5 à € 6 miljoen euro wordt betaald voor de aankoop van een van de huurpanden. Dit is echter overbodig. De leeftijdsverlenging van de huidige drie stadhuizen zou dus niet meer moeten kosten dan ca. € 5 miljoen. Dit vanwege ARBO-technische omstandigheden. Terugverdientijd t.o.v. de vorige investering? Niet meer dan vier jaar. Levensverlengingimpuls: op zijn minst 10 jaar en dat voor achterstallig onderhoud.
Conclusie
Mij lijkt de keuze duidelijk. Een keuze waarbij een ieder gebaat is. De ondernemer, de burger en de ambtenaar. Even wachten tot betere tijden met een nieuw stadhuis en achterstallig onderhoud plegen kan geen kwaad, lijkt mij zo. We hoeven dus voorlopig niet verder te gaan met geld uitgeven aan een onderzoek, Den Helder heeft op dit moment andere, nog belangrijkere zaken.
J. van der Kraan
Fractie-assistent van de Partij Prins voor Behoorlijk Bestuur
Gelieve rekening te houden met de volgende richtlijnen:
Lees de volledige voorwaarden voor het reageren op
http://www.denhelderactueel.nl/info/reageren/
Reacties die niet voldoen aan deze voorwaarden, kunnen worden gewist door de redactie. Personen die zich herhaaldelijk niet aan de regels houden, kunnen worden uitgesloten van de mogelijkheid tot reageren.
Een eigen afbeelding bij uw reactie? Kijk voor informatie op http://nl.gravatar.com
nu.nl – Algemeen
Dodger
5 juli 2010 at 11:07
J. van der Kraan
Fractie-assistent van de Partij Prins voor Behoorlijk Bestuur
Jokkebrok, dit artikel is niet van jouw hand!!
kepo
5 juli 2010 at 11:15
Joël,leuk dat je al die cijfers produceerd.
Ik ben wel voor een nieuw stadhuis,maar nog even niet en zeker niet in variant 2.
Je vergeet in je betoog de restwaarde van het object.Juist dat is voor de opdrachtnemer interresant.Hij zal de uiterste inspanning doen om het object zo duurzaam en energie neutraal te realiseren met een zo hoog mogelijke restwaarde.
Heel simpel,als de gebruikersvergoeding(DBFMO) voor 25 jaar nu eens 33 mln zou zijn?
Juist dat is voor de-centrale overheden aantrekkelijk,25 jaar een vaste post op je begroting.
In Belgie worden,tussen nu en 2016,200 scholen gebouwd middels DBFMO.Investering 1,5 miljard.Zijn die nou zo dom en wij zo slim?
Voor wat betreft je fractie genoot,lees onderstaande link.
In Engeland was het zo dat de contracten daar simpel opengebroken KONDEN worden.Inmiddels is dat gezekerd.Verbaasde me dat hij niets wist van het Montaigne lyceum !
http://www.movares.nl/Publicaties/Twijfel flexibiliteit dbfmo kan minder
Joel van der Kraan
5 juli 2010 at 11:53
Kepo,
De restwaarde zorgt er juist voor dat na 25 jaar het contract nog duurder wordt. Deze ondernemer kan na 25 jaar dit gebouw op een A-locatie aan beter betalende klanten verhuren. Dit houdt in dat de gemeente dan weer dient te verhuizen met weer een duurder contract. Voor een investering op de lange termijn, zoals een stadhuis, kan men beter zelf exploiteren, bouwen en beheren. Huren is namelijk op de lange termijn altijd duurder.
De investering in Belgie is een zeer groot overheidscontract, daarbij kan men bezuinigen doordat meerdere instellingen meedoen, waardoor de verhuurder een kostenefficiency krijgt. Hier gaat het echter om één stadhuis welke onder de adviesdrempel van het rijk zit.
Het montaigne lyceum voldoed aan het advies van de overheid om investeringen voor onderwijsinstellingen te financieren met een DBFMO boven de € 10 miljoen.
Wat betreft Engeland, ben benieuwd of de DBFMO contracten daar nog steeds zo aantrekkelijk zijn.
In ieder geval zijn we het eens dat Den Helder beter nog even kan wachten.
kepo
5 juli 2010 at 14:17
Joël,ook de volgende periode kan je middels optie vastleggen.
http://www.struktonpps.com/nl-nl/Projects/ProjectslistInuitvoering/Pages/MontaigneLyceum9.aspx
Hier kan je ook lezen waarom de andere betrkkenen meededen.
Met speciale aandacht voor rechts,de Downloads.Bv.de evaluatie na 3 jaar.
Ken getallen;contractduur 30 jaar,contractwaarde 26 mln.
Het eventuele nieuwe Gemini word ook een PPS.
Peter
5 juli 2010 at 12:32
@Kepo
Kijk voor de in’s en out’s op :
DBFM(O) VOOR GEMEENTEN?
DBFMO-contracten, waar de Rijksgebouwendienst nu ervaring mee opdoet, staan voor de meest verregaande integratie van contractering De gehele life cycle van een gebouw, van ontwerp tot een meerjarige exploitatie, wordt in één overeenkomst gevangen. Niet elk gemeentelijk project zal hier geschikt voor zijn: het vraagt een extra investering in tijd en geld, en stelt bijzondere eisen aan een opdrachtgevende organisatie. Deze contracten kunnen gemeenten
echter helpen in het bereiken van beleidsdoelstellingen op het gebied van professionalisering, ruimtelijke ordening en duurzaamheid.
http://www.corporaterem.nl/documenten/DBFMO.pdf
http://www.ppsnetwerk.nl/Wat-is-PPS
http://www.ppsbijhetrijk.nl/dsresource?objectid=2325&type=org
Willem Fokker
5 juli 2010 at 12:40
Het is wat makkelijk om een uitspraak van misschien één ambtenaar te gebruiken, en dan te concluderen dat er geen anderen redenen zijn, ben met u eens dat het halen van een broodje hem niet gaat worden.
Het gaat erom om je zelf te verkopen, je stad als product te zien. In deze tijd van concurentie moet je jezelf zien te onderscheiden en op te vallen. Een goed imago is daarbij essentieel. Een vlot imago en een goed klinkende leus zijn echter niet genoeg. Je moet ook naar het product kijken. Plaatsen die goed aan citymarketing willen doen, moeten bijvoorbeeld ook het stadscentrum onder handen nemen.’
Daarbij is het belangrijk dat de beeldvorming overeenkomt met wat een bestemming te bieden heeft.
Misschien is dit wel de belangrijkste reden om het wel te doen, als we toekomst willen in Den Helder.
marketing Les1: De verpakking verkoopt
Willem Fokker
kepo
5 juli 2010 at 14:37
Willem Fokker,dit gaat misschien op vanuit jou professie en bij consumenten artikelen.(Jou les 1)
Het dogma van Kees Visser”laat wat zien aan co-makers”werkt als projectontwikkelaars in de rij staan,maar nu even niet.
Ik ben overtuigd dat het beste wat verkoopt is als je ALLES van je product(stad en bewoners) weet.
Als ik dan lees dat een bestuurder zich schaamt om mensen te ontvangen in het huidige stadhuis(bejaardenhuis),zegt dat mij meer over de bestuurder dan het stadhuis,nl.onzekerheid en -kunde.
Het gaat niet om de verpakking.
Erica Terpstra kan ALLES verkopen.
jan
5 juli 2010 at 12:51
marketing les 2 : gebakken lucht in een goede verpakking is ook niets waard.
Pieter Bakker
5 juli 2010 at 12:57
Den Helder is geen product. Een stad met een bevolking.
Oh overigens de verpakking gooi je meestal weg
Hans Boskeljon
5 juli 2010 at 16:42
De discussie over DBFMO is feitelijk heel eenvoudig. Je realiseert een product met al zijn deelfacetten niet zelf maar schakelt daarvoor een consortium van ondernemers in om dat voor je te doen. Dat zijn geen filantropen en dus willen ze een “redelijke winstmarge” gedurende de gehele looptijd. Je wordt ontzorgt maar betaalt daar natuurlijk wel voor. Per saldo is DBFMO dus altijd duurder…
kepo
5 juli 2010 at 17:05
Waar baseer je dat op,Hans,dat het altijd duurder is als…….wat?Heeft Bernard je nooit kunnen overtuigen?
Lees onderstaande link.
http://www.struktonpps.com/nl-nl/Projects/ProjectslistInuitvoering/Pages/MontaigneLyceum9.aspx
Hans Boskeljon
5 juli 2010 at 17:57
Kepo, de aanbesteding kan dan wellicht iets gunstiger uitpakken vanwege de totaalomvang maar je moet het toch met me eens zijn dat het geheel verleggen van het risico naar marktpartijen uiteindelijk niet voor niets gedaan wordt. Zij moeten onderaan de streep uiteindelijk ook gewoon winst maken.
kepo
5 juli 2010 at 18:31
Het lijkt mij voor opdrachtgevers juist aantrekkelijk om de winst die bij oplevering behaald word door opdrachtnemer om die over een periode van +/- 25 jaar in een constante te betalen.Juist voor gemeentelijke overheden.Voor opdrachtnemer is het interesant om gedurende het contract een constante inkomensstroom te hebben.
Groot inkoop kan voordelig zijn evenzo langlopende contracten.
PS.Hoop niet dat Trots vanavond de kleppel weet te hangen en tegen stemt.
Denk het niet. 
Henk van Kuijk
5 juli 2010 at 19:32
Welk stadhuis of groot gebouw is er al zo gebouwd in Nederland? Geen. Den Helder moet zo nodig het wiel uitvinden, en dreigt zich in een riskant avontuur te begeven. Ga zelf op termijn sparen, in plaats van je uit te leveren aan een uiterst labiele markt van dit moment. Waarom bouwt Amsterdam niet meer? Juist. Daarnaast: de plek is ook verkeerd. Aan het centrale plein van de stad moet geen donker blok in het weekend komen te staan. Een bieb geeft wel leven dan. Verder: inspraak nul. Doordrammen: tien. Verder: ik heb nog nooit een bewoner ontmoet die zich schaamt voor het huidige stadhuis. “Voor aap staan”, is je reinste kletskoek. Het ligt heel handig daar, ook bereikbaar voor Julianadorp. Zometeen vlak bij het ziekenhuis. Ik heb ook nog nooit een ambtenaar ontmoet met Arbo-klachten door werken op het huidige stadhuis. En: imago verbeter je juist door draagvlak bij je bewoners te zoeken voor ingrijpende plannen. Dat draagvlak is er niet.
Jaap
5 juli 2010 at 22:00
Beste Henk,
http://www.ppsbijhetrijk.nl/Projecten/PPS_projecten_Huisvesting
Verder is de schrijver nou ook niet echt een man met visie..
Henk van Kuijk
5 juli 2010 at 22:29
@Jaap, PPS is iets anders dan DBFM. Het is Publiek en Privaat gefinancierd, zoals Willemsoord (dat overigens vooral publiek is). Hier gaat het om volledige financiering door een ander, en dan huren.
Jaap
5 juli 2010 at 22:31
Het ministerie van VROM vindt publiek-private samenwerking belangrijk. Het is een nuttig instrument voor de uitvoering van ruimtelijke plannen, omdat het een kwalitatief beter eindproduct voor hetzelfde geld of dezelfde kwaliteit voor minder geld kan opleveren. De verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van pps is aan verschillende departementen overgedragen. Het ministerie van VROM onderscheidt twee soorten pps:
Gebouwgebonden pps (DBFMO);
Pps bij gebiedsontwikkeling.
http://www.vrom.nl/pagina.html?id=30572
Jacques
5 juli 2010 at 22:37
Keppo, Trots heeft de klepel gevonden.
kepo
5 juli 2010 at 23:17
Ik bedoelde echt kleppel(knuppel)
Ze hebben er vanavond weer flink mee geslagen,beschamend.
Kiezers bedrog en ze weten niets waarvoor ze nu gestemt hebben.
Dodger
6 juli 2010 at 06:36
De Wedhoudster mevr. Piaaaahhhh hanteert de logica van het bekende blondje.
Z.a, “Ik pas in mijn jas, mijn jas past in mijn tas, dus..pas ik in mijn tas” !!
tjitske
6 juli 2010 at 11:56
Er zijn in Nederland verschillende ervaringen met bouwen volgens DBFMO-constructie. zowel gebouwen als infrastructuur. De meningen over de succesfactor zijn wisselend, maar moeilijk te bepalen omdat nog geen van deze objecten al aan het einde van de looptijd van zo’n DBFMO-constructie zit. Het eist nogal wat inzicht en deskundigheid om vooraf te bedenken op welke wijze zo’n gebouw 25 jaar lang voldoet aan je wensen en eisen, want 1x gebouwd kun je niet zomaar tot aanpassingen komen. Inmiddels heeft de algemene rekenkamer aangekondigd een onderzoek te starten naar de uitkomsten van DBFMO-constructies. Het lijkt mij een goede zaak om dit onderzoek af te wachten en dan pas een beslissing te nemen
kepo
6 juli 2010 at 13:15
Tjitske,bij het Montaigne College spreekt men van een “ademend contract”.
Dit betekent dat men gedurende het contract diverse aanpassingen,markt conform,kan bespreken.Het is dus geen wurg construktie.
De investering is 26 mln.
Na de oplevering zal met de gebruiksvergoeding worden gestart. Voor
de bouw en de eerste inrichting leer- en hulpmiddelen en meubilair van de school zal de gemeente gedurende
28,5 jaar een gebruiksvergoeding van maximaal € 1,056 mln per jaar betalen.(buiten indexering)
Dodger
7 juli 2010 at 22:50
@Joel,
Jij was toch het stemmentrekkannon van Behoorlijk Prins, jij had toch volgens je Hyvespage toch ook een schaduwbegroting gemaakt met ettelijke miljoenen besparing die je althans volgens jou uitlatingen op hyves zou presenteren. Waarom ben je dan commissielid MO en niet wat je wilde commissielid B&M of S&B.
Gr, Dodger
Flabbergasted
11 november 2010 at 11:36
….als Den Helder een product is zijn de inwoners dan artikelen waarop je kunt afschrijven?